LANDBRUGSEJENDOMME

ARTIKLER | FORPAGTNINGSFORHOLD OG KONKURS

Som i alle andre aftaleforhold risikerer parterne i en forpagtningsaftale, at den anden part går konkurs.

Formålet med denne artikel er at beskrive forløbet ved enten bortforpagters eller forpagters konkurs samt at belyse, hvordan parterne - og særligt bortforpagter - kan forsøge at begrænse sit potentielle økonomiske tab i tilfælde af, at den anden part i aftalen kommer i betalingsvanskeligheder eller tages under konkursbehandling.

For så vidt angår bortforpagteren, så risikerer denne ikke alene at lide et økonomisk tab, fordi forpagtningsafgiften ikke bliver betalt, men bortforpagter risikerer derudover også at lide et tab derved, at landbrugsjorden i en kortere eller længere periode ikke bliver passet forsvarligt.

HVAD SKER DER VED KONKURS?

Konkurs medfører ikke i sig selv en misligholdelse af forpagtningsaftalen, som kan begrunde, at den anden part kan hæve eller opsige forpagtningsaftalen. Et konkursbo har en ufravigelig ret til at indtræde i de kontrakter, som fallenten/skyldneren har indgået før konkursen, og det gælder også en eventuel forpagtningsaftale. Indtræder konkursboet i aftalen, bliver boet som hovedregel berettiget og forpligtet efter aftalens vilkår.

I tilfælde af konkurs er det vigtigt, at den ikke-konkursramte part hurtigst muligt kontakter kurator med henblik på at få afklaret, om konkursboet vil indtræde i forpagtningsaftalen eller ikke. For at undgå tvivl - eller konflikter med konkursboet - er det vigtigt, at forpagtningsaftalen er indgået som en skriftlig kontrakt.

For bortforpagter er afklaringen om konkursboets indtræden i forpagtningsaftalen særligt vigtig, idet konkursboet kun bliver forpligtet til at betale forpagtningsafgift, såfremt boet indtræder i aftalen. Kurator skal som udgangspunkt svare på en sådan henvendelse indenfor en uge. Hvis konkursboet vælger at indtræde i aftalen skal konkursboet betale forpagtningsafgiften ifølge kontrakten samt varetage alle øvrige aftalte forpligtelser i forpagtningsaftalen eksempelvis en aftalt pligt til at vedligeholde dræn og grøfter.

Såfremt konkursboet ikke indtræder i forpagtningsaftalen, vil den anden part være berettiget til at hæve forpagtningsaftalen. Det er ofte relevant for bortforpagter, idet bortforpagter i tilfælde af forpagtningsaftalens ophævelse har mulighed for at bortforpagte jorden til en ny forpagter med det samme og anmelde et erstatningskrav i konkursboet for den mistede forpagtningsafgift. At jorden hurtigt kan bortforpagtes til anden side reducerer bortforpagters økonomiske tab.

HVORDAN SIKRER MAN SIG BEDST MULIGT MOD KONKURSSITUATIONEN?

Hvis man vil sikre sig bedst muligt mod en konkurssituation, (1) er det først og fremmest vigtigt, at forpagtningsaftalen bliver indgået som en skriftlig aftale. Det  sikrer klarhed om forpagtningens omfang, forpagtningsafgiftens størrelse samt øvrige relevante forhold. (2) Man skal ved udformningen af aftalens vilkår være opmærksom på, at man ikke kan aftale vilkår, der stiller et konkursbo ringere, end aftaleparten. Usædvanlige vilkår, der er målrettet en konkurssituation/til skade for konkursboet, kan/vil blive tilsidesat i forbindelse med konkursen.

(3) Det kan endvidere være en fordel for bortforpagter, at det er aftalt, at forpagtningsafgiften skal betales i flere rater. Det er sædvanligt, at det i et forpagtningsforhold er aftalt, at forpagtningsafgiften skal betales i 2 lige store rater pr. 30. juni og 31. december, men der er ikke noget til hinder for, at parterne eksempelvis aftaler kvartalsvis eller månedsvis betaling. Flere rater reducerer for det første den økonomiske risiko i forhold til forpagtningsafgiften, og flere rater kan også være med til på et tidligt tidspunkt at synliggøre forpagterens betalingsvanskeligheder, så bortforpagteren har mulighed for at handle i forhold til den viden.

(4) Selvom det ikke er sædvanligt, kan bortforpagter også overveje at stille krav om sikkerhed for betalingen af forpagtningsafgiften eksempelvis i form af kontant deponering.

(5) Når du som bortforpagter - eller forpagter - bliver bekendt med en konkurssituation, bør du hurtigt kontakte konkursboet og bede kurator tage stilling til, om konkursboet vil indtræde i forpagtningsaftalen. Det kan i denne forbindelse være relevant at inddrage en advokat, som kan hjælpe med at sikre, at dine interesser bliver varetaget bedst muligt.

HAR DU SPØRGSMÅL ELLER BRUG FOR RÅDGIVNING?

Denne artikel kan ikke erstatte konkret rådgivning. Har du spørgsmål til forpagtning eller andre landbrugsrelaterede forhold, eller er din kontraktpart gået konkurs, er du meget velkommen til at kontakte advokat Allan Sørensen.

KONTAKT CLEA ADVOKATFIRMA